מימוש דירת מגורים

מימוש דירה בהליך פשיטת רגל

כאשר אדם נמצא עקב חובות בהליך פשיטת רגל או בהוצאה לפועל, לזוכים בהליך יש זכות לנסות ולקבל את הכסף שלהם בחזרה מתוך רכושו של החייב. במידה ולחייב יש נכס מקרקעין על שמו, הזוכה בהחלט יכול לנסות ולכפות העברה או מכירה של הנכס, על מנת לקבל בחזרה כמה שיותר מן הכסף שמגיע לו מהחייב.  סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע כי החייב יהפוך לדייר מוגן בבית המגורים, ולמעשה יהיה קשה מאד להוציא אותו משם בפועל (לגבי בנקים ושחקנים מתוחכמים, אלו דואגים להחתים את החייבים בכתב ההתחייבות, שחוק הגנת הדייר לא חל על לגבי עסקת ההלוואה, מה שמוציא את תחולת הסעיף לגבי הנכס). בפסק דין מכונן המוכר גם כהלכת פרמינגר (ע”א 3295/94), נקבע כי ההוראה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, תחול רק לגבי חייבים שיש להם זכות בעלות/ חכירה לדורות רשומה בלשכת המקרקעין (טאבו). כלומר, אם החייב לא רשם מסיבה כלשהי את זכותו בנכס, הוא לא יזכה להגנה על דירת המגורים שלו מכוח חוק הגנת הדייר.

עם זאת, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין שולל את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, במצב שבו דירת המגורים רשומה במשותף על שם בני הזוג, ובית המשפט הורה על פירוק שיתוף בדירה לצורך מכירתה. במצב כזה, יש הגנה נוספת על דירת מגורים של חייבים: סעיף 229 (ג)(3) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע״ח–2018, קובע כי בהליך פשיטת רגל, בית המשפט לא יאפשר מימוש של דירת מגורים של החייב, אלא אם לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם, או שהועמד לרשותם סידור חלופי לתקופה שיקבע בית המשפט (סעיף דומה קיים גם בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל). כלומר, כדי לממש דירת מגורים, בית המשפט ירצה לוודא שהחייב, ובעיקר בן/בת הזוג וילדיהם, שלרוב לא חטאו בדבר ואינם אשמים בחוב, ייזרקו לרחוב כדי לשלם את החוב. בית המשפט ישקול לעניין זה גם את זהות הזוכה: יש הבדל אם מדובר בזוכה שהוא אדם מן היישוב שהפסיד חלק משמעותי מכספו עקב מעשיו של החייב, לבין מצב שבו הנושה הוא בנק גדול או גוף גדול אחר.

עיקול מקרקעין

בפסיקה קיימות הגנות נוספות על מימוש דירת מגורים של חייבים. ברע”א 8233/08 מרגלית כובשי נגד עו”ד אייל שוורץ, הידועה כהלכת כובשי, נקבע כי כאשר מי שיוזם את פירוק השיתוף בדירה הוא כונס הנכסים, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין לא יחול, והחייבים יזכו להמשיך לגור בדירתם. עם זאת, לאחרונה בית המשפט העליון צמצם מעט את הלכת כובשי, וקבע כי כאשר החייב הוא זה שיוזם את פירוק השיתוף, הלכת כובשי לא תחול. אם אדם פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל, כביכול משתמעת מכך הסכמתו לפירוק שיתוף.

הדין לאחר כניסתו של חוק חדלות הפירעון החדש

בתיקים החדשים, לאחר כניסתו לתוקף של חוק חדלות פירעון בספטמבר 2019, בוטלה אותה הבחנה בין בית מגורים הרשום בטאבו לבין כזה שאינו רשום, ולמעשה במקרים מסוימים ניתן יהיה למכור 50% מהדירה. לדוגמה: במצב בו הדירה רשומה על שם אשתו של החייב. משום כך, לגבי מקרים שנוצרו לאחר כניסת החוק החדש לתוקף, הלכת פרמינגר אינה רלוונטית עוד (עם זאת, שאלת תחולתו של החוק החדש עדיין אינה ברורה: האם מרגע הבקשת הבקשה לחדלות פירעון? לא בטוח).

כמו כן, לאחר כניסתו של החוק החדש, עדיין ניתן לחייב את אשת החייב לעזוב את הדירה ללא זכות לדיירות מוגנת, כפי שהיה נהוג טרם כניסתו של החוק החדש לתוקף. יחד עם זאת, אישור סופי לכך יינתן על-ידי בית המשפט (כפי שצוין לעיל),שיבחן האם תועלת הנושים עולה על הנזק שעלול להיגרם לחייב ולמשפחתו. בכל אופן, בית המשפט במקרה כזה לרוב יתנה את מכירת הדירה, במציאת דירת מגורים חלופית לחייב ולמשפחתו לפחות לתקופה מסוימת.

לסיכומם של דברים, נציין כי חייבים המצויים בהליך פשיטת רגל עשויים באופן עקרוני לאבד את בית מגוריהם ומגורי משפחתם. עם זאת, לעורכי דין מנוסים יש לא מעט כלים להילחם בכך, והפסיקה והחוק בעניין מתעדכנים כל הזמן. משום כך, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בחוק ובפסיקה בנושא פשיטות רגל, אשר יכול להשיג את התוצאה הטובה ביותר לחייבים או לבני משפחתם המעוניינים להגן על דירתם.

Call Now Buttonחייגו | Call
WhatsApp us whatsapp
נגישות